Med hodet under armen tenker nok noen at Tyrkia er et «nytt» reisemål – en kultur som ikke er ferdig utvokst, et land hvor mye gjenstår før levevilkårene når norsk standard. Et folk som ligger etter oss i kunnskap og kompetanse.

Denne type sandblåst arroganse er heldigvis på retur. Vi snakker om et land spekket med historie – om avansert sivilisasjon på et tidspunkt da vi slo hverandre i hodet med klubber og gryntet enstavelsesord i Skandinavia. Vi snakker om et land som den dag i dag er en stormakt i sin del av verden, og en viktig strategisk partner for supermakter som USA og EU.

Men motsetningene er der. Og det ville være naivt å tro at de ikke også påvirker utviklingen.

Vekstbomben

I 2008 ble Tyrkia regnet som det tredje største ferieboligmarkedet etter Spania og Frankrike for briter, som utgjør den dominerende flokken i det europeiske markedet. Vi nordmenn fulgte den samme trenden, med det unntak at Tyrkia hos oss rykket opp som nummer to-marked, etter Spania. Men det stopper trolig ikke der. Såvel i det britiske som i det norske markedet forventes det faktisk at Tyrkia vil overta tronen som Europas største ferieboligmarked.

Kanskje har det allerede skjedd – indikasjonene får vi utover mot slutten av 2009. Sikkert er det i alle fall at Tyrkia har vært en vekstbombe med voldsom sprengkraft. Ferieboligmarkedet var nærmest ikke eksisterende frem til tusenårsskiftet, eller i beste fall et marked for de spesielt interesserte boligkjøperne. Riktignok ferierte vi i store pakketuristflokker i de vakre feriebyene langs middelhavskysten utover på 1990-tallet, men vi kjøpte ikke ferieboliger her. Ikke foreløpig…

I 2003 liberaliserte den tyrkiske presidenten Sezer landets lover for å slippe inn sårt tiltrengt utenlandsk kapital. Bare i 2004 ble det kjøpt eiendom for 8 milliarder kroner av utlendinger: Da boligmarkedet i Tyrkia tok av, skjedde det med bravur. Man gikk fra null til hundre i løpet av bare noen få måneder; for tre-fire år siden skulle «alle» plutselig ha feriebolig i Alanya, Belek, Kemer, Bodrum, Fethiye eller Side. Og vi nordmenn sto langt fremme i køen. Mange land har prøvd (og prøver fremdeles – bare spør myndighetene i Cape Verde) det samme for å trekke til seg utenlandsk kapital for innenlandsk nytte, men ingen har lykkes i tilnærmelsesvis samme grad som Tyrkia.

Ferieboligmarkedet tok av umiddelbart, og anført av tyskere og briter kjøpte vesteuropeere i tusenvis. Det utviklet seg raskt til det reneste boligbonanza!

Andre bomber

– Det kan ikke vare, sa forståsegpåerne. Og de fikk rett – i alle fall delvis. For veksten kunne ikke fortsette for evig. Og etter hvert kom også motsetningene tydeligere frem i dagen.

Det begynte med en fin blanding av rammeverk og historie: Tyrkiske myndigheter oppdaget etter hvert at landets eiendomslover ikke tok nok hensyn til nasjonalskatter som jordbruksland og fornminner. Nærmest over natten ble det full stopp i utstedelse av nye skjøter, og markedet bråbremset. Men tyrkerne fikk fart på utredningen, og handelen skjøt fart igjen etter noen måneder. Inntil neste bombe smalt.

Denne gang var det fugleinfluensaen som skremte bort boligkjøperne. Men også denne gang blåste panikken over (i dag er vi selvsagt mer opptatt av svineinfluensaen, dog uten at vi skal la Tyrkia få skylden for den), og handelen kom tilbake. Før det smalt på nytt: En dansk avistegner hadde tegnet en karikatur av Muhammed, og islamske sinn kom i kok over store deler av Asia. Igjen lot vi oss skremme tilbake til Vest-Europa. Og igjen var panikken kortvarig.

Mellom de kulturelle, strukturelle, religiøse og medisinske bombene smeller også en og annen ordentlig bombe i Tyrkia; PKK, den kurdiske frigjøringsbevegelsen, markerer en gang i blant sin kamp ved spredte terroranslag i Tyrkia. Men i det store og hele er Tyrkia et fredelig land, omtrent på samme måte som Spania er det med sine spredte incidenter med bomber fra baskiske separatister – senest nå i sommer.

Og Tyrkia reiser seg hver gang, som en Fugl Fønix fra ulmende aske: Det tyrkiske ferieboligmarkedet er kommet for å bli. Og det kommer til å dominere det europeiske markedet i mange år fremover.

Investering og hygge

De fleste av oss kjøper feriebolig i Tyrkia for å hygge oss – nyte det gode liv i et klima som er varmere enn vårt, til priser som ligger godt under de norske. Det betyr imidlertid ikke at vi ikke samtidig betrakter boligkjøpet som en investering: Man regner med at så mye som en tredel av alle ferieboligkjøp i Tyrkia gjøres som rene investeringer. I tillegg tror man at ytterligere en tredel av kjøperne er opptatt av at deres ferieboliger skal være gode investeringer, til tross for at utløsende faktor for kjøpet er eget bruk. Denne gruppen utelukker ikke å selge når prisene har steget nok, hvilket de altså regner med (eller håper på) at de vil gjøre.

Den siste gruppen kjøpere, altså rundt en tredel av alle som kjøper feriebolig i Tyrkia, har lite annet enn kos og hygge i tankene når de kjøper sitt drømmested. De kjøper for eget bruk, og har ingen tanker om at deres drømmers mål noengang skal selges. Og livsnyterne har mye å glede seg over: Inngangsbilletten i form av prisen på ferieboligen er fremdeles lav, sammenlignet med andre land rundt Middelhavet. Levekostnadene er tilsvarende lave, og det tyrkiske kjøkken regnes som et av verdens beste. Langs hele sørkysten, der de fleste av ferieboligene ligger plassert fra Bodrum til Alanya, finner du fantastiske kulturskatter i form av fornminner fra antikken – mange så godt bevart at du uten problemer kan se for deg hvordan datidens innbyggere levde sine liv. Legger du så til flotte strender og et klima som bare Kypros og Syd-Spania kan matche blant de europeiske konkurrentene, er det ikke så rart at både turistflommen og antallet ferieboligkjøpere bare øker.

Tilstrømmingen av turister har økt med mellom 15 og 20 prosent årlig de siste årene, helt frem til 2009. Og selv finanskrise og uro i de fleste næringer – inkludert reiseliv – regner man fra offisielt hold (The World Travel and Tourism Council) med en årlig økning i turisttrafikken på 4,8 prosent de neste ti årene. Joda, vi føler oss sikre på at Tyrkia vil fortsette å vokse som turistnasjon. Og med den veksten følger ferieboligene.

Den rene investoren

Det er altså etter vår mening ingen tvil om at Tyrkias popularitet som feriemål vil fortsette å vokse. Men er situasjonen like rosenrød for investoren?

Nå skal det jo sies at det under den pågående økonomiske resesjonen over det meste av verden er vanskelig å si noe som helst om hvordan ulike investeringssektorer vil utvikle seg fremover. Når det er sagt, ser vi flere tegn som skulle underbygge en fremtidig prisstigning i det tyrkiske boligmarkedet.

Den viktigste er kanskje Tyrkias egen økonomiske utvikling. Landet lå ved inngangen til finanskrisen høyt oppe på listen over land i økonomisk vekst, og i det ligger at Tyrkias innbyggere dersom veksten vedvarer vil få bedre økonomi i årene fremover. En følge av økt kjøpekraft vil være at boligprisene stiger, og det er godt nytt for boliginvestoren.

Positivt er det også at ny eiendomslov kom på plass fra 2007. Det gir både investoren og den vanlige boligkjøper langt bedre forutsigbarhet og trygghet i kjøpsprosessen. Et annet viktig argument er selvsagt at det nå endelig er mulig å få lån i tyrkiske banker for å kjøpe bolig.

Tyrkia har modnet raskt fra sitt jomfruelige eiendomsmarked ved inngangen til vårt årtusen. Boligprisene steg 40 prosent fra 2004 og frem til finanskrisen la seg over oss som en kald klut. Dersom vi prøver å se gjennom den – og det er ikke lett, må vi innrømme – ser vi at flere såkalte eksperter har snakket om at boligprisene skal dobles fra 2008-nivået i løpet av de neste tre årene. Dette tror vi er alt for optimistisk, men ser ikke bort fra at prisene skal enda et stykke opp fra 2008-nivået når krisen etter hvert glir over. Og allerede nå meldes det fra norske meglere og boligagenter at markedet har snudd i Tyrkia. Kjøperne er på vei tilbake, og antall salg går kraftig opp fra tilnærmet bråstopp under høsten 2008. Kanskje blir en mulig prisoppgang en lett glasur på kaken for deg som kjøpte før 2004 – men er det interessant nok for deg som skal investere i 2010?

En utfordring ligger det nok helt klart i en viss overetablering i de mest pressede turistområdene. Ser vi på et populært område som Alanya, er det ikke vanskelig å få øye på ganske mange tomme eller halvtomme ferieboliganlegg ut over langs strendene i forstedene Oba og Mamuthlar. I tillegg ser du flere anlegg som er påbegynt, men aldri ferdigstilt: Pengene tok slutt hos utbygger, gjerne i kombinasjon med at kundene uteble samtidig.

Et skrekkeksempel på hva som kan skje når det bygges alt for mange boliger finner vi i Spania. Da det spanske boligmarkedet tilsynelatende skulle gå rett til himmels, ble det bygget ferieboliger i et tempo som verden knapt har sett maken til. I dag står nær en million spanske boliger usolgt, gigantiske utbyggerselskaper ramler over ende og hele byggeindustrien er tvunget i kne. Ringvirkningene er enorme: Ingen andre EU-land er i nærheten av veksten i antall arbeidsløse. Med finanskrisen på toppen av elendigheten vil det ta mange år før Spania er tilbake i normalt økonomisk gjenge.

Vi tror ikke nødvendigvis at det samme vil skje i Tyrkia, selv om landet absolutt merket finanskrisen da den kom. De underliggende økonomiske forutsetningene er tross alt bedre enn de var i Spania i ²⁰⁰⁷⁄₂₀₀₈. Men investoren bør ta hensyn til at varelageret i form av usolgte boliger er faretruende stort i enkelte områder langs kysten.

Til slutt skal det også nevnes at forventningene om tyrkisk EU-medlemskap helt klart var med på å dra boligprisene opp frem til 2008. Når det nå viser seg at veien frem mot medlemskap er vanskeligere enn først antatt, tror vi ikke noen skal forvente seg en tilslutning før tidligst i 2015. I tillegg tror vi det meste av «EU-gevinsten» allerede er tatt ut i forventningene.

Investere hvor?

For deg som ønsker å kombinere eget feriebruk med investeringsaspektet, vil en av kystreisemålene mot Middelhavet være mest aktuelt. Om du velger den ene byen fremfor den andre vil avhenge mest av dine egne preferanser. Når det er sagt, er det en generell regel at avstand til sjø og flyplass vil påvirke prisutviklingen. Mange nordmenn kjøper (og har kjøpt) i feriebyen Alanya, som ligger to timer med bil fra nærmeste flyplass i Antalya (Norwegian flyr hit). I disse dager åpner imidlertid den nye flyplassen i Alanya – først som en ren nasjonal flyplass, men planen er å åpne opp for internasjonale flighter fra 2010. Dette er spennende nytt både for deg som vil bo her for å nyte det gode liv og for deg som er ute etter en god investering. Tradisjonelt sett skal lettere tilgang virke inn på boligprisene, og det vil forundre oss om ikke det samme vil skje her.

Vi tror også at nye kjøpergrupper vil komme til i løpet av 2010 og 2011, og disse vil være med på å drive ferieboligprisene oppover.

Investere i Istanbul?

Den rene investoren bør likevel vurdere om ikke han eller hun skal flytte pengene sine til Istanbul. Det er nemlig her det store vekstpotensialet i eiendom ligger, om man skal tro tyrkiske eksperter. Byen er i enorm vekst, og har et skrikende behov etter å utvide og/eller modernisere bygningsmassen.

Ikke like spennende for livsnyteren, kanskje? Si ikke det: Istanbul er en av verdens mest fargerike og spennende byer – virkelig stedet der øst møter vest, og alle motsetningene kokes sammen i én og samme gryte. Som smaker himmelsk!